不動産投資で失敗しないための方法とリスク、利回りについて

今回は不動投資で失敗しないための方法とリスク、利回りについてお話します。

コロナの影響で不動産投資自体の動きが鈍くなっている昨今ですが、今後の不動産投資で失敗しないためにはどのようなことに注意したらいいのでしょうか。

まだ、今のところ、不動産の価格が大幅に下落するような話は聞こえてきませんが、経済的損失や失業率等、リーマンショックを大きく超える内容の記事を多く目にします。

リーマンショックの際、不動産は大幅に下落し、その時不動産を購入した投資家は、ここ数年の不動産バブルで売り抜け、大幅な利益を出しました。
私の知っている方、お客様でもそのような方は何人かおりますが、そういった方々でも失敗した事例がありますので、いくつか記載します。

1.物件を見ないで購入する。(意外と多いです。)
→隣の物件と勘違いして購入した。(あり得ないですが・・・)

2.当初許可を受けた内容と違うことを知らずに購入。
→当初1階部分を駐車場で許可を取ったのに現在店舗になっている。
融資に影響が出ます。

3.当初の建築確認後、確認を取らずに増築していたたことを知らずに購入
→違法建築は、融資が出ません。
また、容積率がオーバーしていても融資N Gです。

等々・・・

特に現金で購入したお客様の場合、利回りがよければ、
「まあいいか・・・」
という感じで買ってしまったようです。

この場合、出口でつまづきます。
不動産投資は銀行等の金融機関からの融資で購入する方が圧倒的に多いので、銀行からお金が出ない物件はなかなか売れません。
ましてや、違法状態が露見した物件はまず売れません。
最終的にはそれらを上手く料理する不動産業者に安く購入してもらうことになるか、塩漬け(売れないまま持ち続ける)状態になってしまいます。
塩漬け状態になった場合は、満室に近い状態をなるべく維持し、早めに出資額を回収して再建築の方向で進めるのがベストかと思われます。

上記1〜3の解決策は
1.物件を見てから購入する。(見ない場合は資料を細かくチェックする。)
2.建築確認当初の内容のまま存在しているかよく確認する。
3.建築確認時の図面と現状図面を照らし合わせる。

ただ、上記の内容は令和2年4月以降の売買契約書(民法改正に伴い変更された契約書)では、契約不適合に該当する可能性があるので、売主が告知しなかった場合は、解約要件になると思われます。
ただ、その内容を買主が知っていた場合、もしくは引渡し後、買主から売主に対する契約不適合責任の通知期間を過ぎた場合は解約できなくなります。
通常の不動産売買は不動産業者が仲介もしくは販売しますので、不動産業者にしっかりと見極めてもらいましょう。
しっかりした不動産業者を見極めることも大切です。

また、現金で購入できる方でも融資を利用する、もしくはどこかの金融機関で融資を出しておいた方がいいと思います。
融資が出ることが確認できれば、出口戦略が容易になります。
ただ、あまり古い物件ですと耐用年数が足りずに融資額がショートします。
日本の場合、建物が古くなると融資額が減ります。

ここで建物の耐用年数を記載しておきます。

・軽量鉄骨プレハブ造(骨格材肉厚3mm以下)・・・19年
・軽量鉄骨プレハブ造(骨格材肉厚3mm超4mm以下)・・・27年
・重量鉄骨造(骨格材肉厚4mm超)・・・34年
・鉄筋コンクリート造・・・47年
・木造・・・22年

上記の耐用年数を超える融資は受けられません。
また、耐用年数が長い鉄筋コンクリート造でも新築で30年程度と思われます。
中古で購入した場合は、当然、借入期間が短くなります。
鉄筋コンクリートで耐用年数が20年程度残っている場合、
当然それより借入期間は短縮されますが、実績のある投資家や資産家の場合はこの限りではありません。
融資を受ける方の信用状況によって金利や借入期間は変わってきます。
また、居住用の住宅を購入する場合の住宅ローンの場合は、耐用年数に関係なく、借入期間を長く設定することが可能です。
今回の議題は「不動産投資で失敗しないための方法とリスク、利回りについて」ですので、この辺りで融資期間の詳細は割愛します。

次にどのような物件を選ぶか、リスクがないのはどのような物件なのでしょうか。

・飲食店やクラブが入るソシアルビル
今、コロナの影響で飲食店が非常に厳しい状況に置かれております。
売り上げ70〜90%減という話をよく耳にします。
飲食店舗が入っている物件を持っているオーナーの中には、賃料の免除、減額、先送りで対応している方もいらっしゃるようです。
クラブ等も閉店情報が入ってきていますので、こちらも空室も目立つようになると思われます。
クラブの場合は箱が大きく、賃料も高いので、空室になると収益が一気に減ります。
空いた店舗に、次はどのような業種が入るのか、または景気が回復して同じようなクラブが入居するのか・・・その辺りはまだわかりませんが、下記に記載のオフィスビルの需要が減る可能性があり、必然的にクラブ系は少なくなると思われます。

・オフィスビル
テレワークで自宅勤務が多くなるとオフィスに通う必要がなくなります。
となると都内の一等地にオフィスビルを借りる必要があるのかどうか、ということにもなってきますが、急にオフィスの需要がなくなることはないと思われますが、今後、テレワークが進んでくるとオフィスの需要も変わってくると思われます。
今後の流れとしては、オフィス需要が減るため、当然賃料が下がってくると思われます。

・レジデンス、アパート、戸建住宅
現在、人々が暮らす不動産は、急には空室になりませんが、そこでも、解雇されて家賃が払えない、または、住宅ローンが払えないという話が聞こえてきています。
一般的にここへの投資が一番多いと思われますが、今後、人口減に伴い、レジデンス(アパート)は入居率の高い物件と、低い物件に選別されていくと思われます。

では、入居率の高い物件とはどのような物件なのでしょうか。
1、駅から近い・・・8分以内
2、割安
3、買い物便利・・・商店街もしくはスーパーが近い
4、病院が近い
5、雰囲気がいい・・・抽象的ですが治安がいい等々
6、人気がある駅(場所)・・・住みたい町ランキング上位等々
等々・・・
当然、上記のような内容をクリアする物件はなかなか売りに出ません。
また、売りに出ても物件価格が高いと思われます。
ただ、こういった物件が出てきた場合は、賃料相場を近隣の不動産会社に確認し、利回りが合うかどうか確認するくらいはやってみて、金融機関に相談してみる価値はあると思います。
評価が高い場合は融資額が伸びる可能性があります。

新規で建物を建てる場合、建築コストで大きく利回りが変わります。
大手メーカーで建築した場合、まず、利回りが期待できません。
新規で建築する場合、過剰設備による建築費のコストアップはリスクがあります。

3年程前、知り合いが収益物件を売買した時の話です。
土地所有者が鉄筋コンクリートのレジデンスを建築しました。
賃料設定を8〜9万円としたのですが、この収益物件の周辺で8〜9万円で借りる人はかなり少なく、結果、築10年で入居率は半分程度となっていました。
当然のことながら、支払が厳しくなり、任意売却に近い状況に追い込まれました。
ただ、売却するにも入居者が少ないため融資がつきません。
そこで賃料を下げて90%まで入居率を上げ、表面利回りを7%強まで持って行きました。
2017年だったので、田舎でもこの程度の利回りで買い手がつきました。
結局、売買金額は、抵当権抹消できるかどうかの金額で、なんとか売却できました。
この方の失敗は、過剰設備による建築コストの上昇と賃料を最大限で見積もり、空室率の計算が甘かったことだと思われます。

結果、土地を入れても抵当権額と同等もしくはそれ以下になってしまったようです。

逆に、建築コストを抑えて、賃料を若干低く見積もり、空室率(都心か田舎で大きく変わる)5〜20%くらいで回るのかどうかを確認し、諸経費を支払っても余るかどうかをしっかり計算してから建築すれば、売却しなくても済んだかもしれません。

・介護施設
こちらは、融資額が2億円〜と高額になる為、融資を受けられる人が限られてきます。
基本的には土地を所有している方が対象となりますが、土地を所有していない場合は其の方の資産背景によります。
ここ最近、令和に入ってからは特に融資が厳しくなってきており、金融資産及び不動産資産をある程度保有されている方でないと難しい状況です。
仮に融資が通った場合のリスクについてですが、内閣府のホームページには、
「高齢者人口は2025年には75歳以上が3,677万人、2042年には3,935万人とピークを迎える」
とありますので、しばらくは入居者がいなくて困ることはなさそうです。

ただ、ここ最近、事業者が廃業している高齢者施設があります。
理由は、人員(介護士)の不足です。
リスク回避のためには、この辺りをクリアできそうな事業者と組むことが重要なポイントとなるでしょう。

・太陽光発電
こちらは、買取価格(F I T)もどんどん下がり、250kw以上の太陽光発電の買取価格は入札になっております。
よって、今購入するなら、現在稼働中の中古物件、もしくは完成間近のFIT価が24円以上の物件がいいと思います。

立地にもよりますが、個人的な意見として、土地は購入せず、太陽光発電のみ購入し、売電期間満了時には解体更地にせず、現況渡しで返却する条件での購入がいいと思います。

あと、太陽光を購入する場合のリスクとしては、設置場所がハザードマップ上で問題ないエリアかどうかの確認も必要です。
水没するエリア、山の場合は土砂崩れ等、確認した方が良いでしょう。

太陽光の場合は、利回りが10%程度の売り物が多いので、売電残存期間内は他の不動産投資よりはリスクが少ないと思われます。

ただ、現在、金融機関はコロナの融資等が優先されており、不動産に対する融資は後回しにされている感があります。
よって、融資により購入する方の場合は、購入が難しい状況にあります。

先日、大型の太陽光案件の融資をほぼ取り付けていた買主が、令和2年3月末(年度末)に購入する予定で進めておりました。
通常、年度末には物件がかなり動くのですが、今年はコロナの影響で、融資がずれ込み、4月中には・・・と言っていたのが5月中旬になってもまだ結論が出ず、結果、現金を持っている他社に買われてしまいました。

今現在は、現金を持っている方しか購入が難しいでしょう。
今後、影響がなかった業種やこの時期に逆に増収した会社、投資家等は物件価格が下落したら購入に動くと思われます。
物件価格は下がったら上がる、上がったら下がるを繰り返してます。
購入する際は出口を考えて、怪我のないよう購入しましょう。

以上、「不動産投資で失敗しないための方法とリスク、利回り」についてでした。

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