サラリーマン大家の破綻リスクと失敗例

ワンズ・ベストの川田です。
今回はサラリーマン大家の破綻リスクと失敗例についてです。
ここ近年、「サラリーマン大家」が増えていますね。
サラリーマンで賃貸借物件を購入し、家賃収入を副収入にしている方たちです。
成功している方たちの話を聞いて、「自分もやってみたい!」と思っている方も多いようです。
ただ、全ての方が成功しているわけではありません。



サラリーマン大家の時代はいつまで続く?

2017年になってから、特に4月以降、金融庁が不動産投資についての監視を強化したため、各金融機関からの貸し出しが厳しくなっている・・・という情報があちこちから聞こえてきました。

確かに現在、各金融機関の融資が不動産融資に偏っており、本来の業に戻しましょう!という流れを推進しているようです。
不動産融資に関してはバブル期を超えて過去最高になりました。

なんと、2016年の金融機関による不動産融資は前年を15.2%上回る12兆2806億円とのことです。
アパート・マンション建設も過剰建設になっており、当然のことながら金融庁、日銀も警戒レベルを引き上げています。

ここ最近、特に、4月以降は自己資金、資産がある程度お持ちの方でないと、融資が厳しいと感じております。

某金融機関(地方銀行)の基準として、どんなに属性が良くても、金融資産が5000万円以上ないと土台に乗らない・・・というように、足切りラインを設けている銀行もあります。(全てではないですが・・・)

また、融資額もフルローンで出ていたものもかなり自己資金を入れないと難しくなりました。
物件評価が高く、担保としては十分価値がある物件ならフルローンで出す、という場合もありますが、ここ近年、収益物件価格が評価額より大幅に上がっており、物件価格までの融資、ましてやオーバーローンはかなりハードルが高くなっているように感じます。

仮に都内に物件価格15,000万円の築25年RCの一棟マンションがあったとしましょう。
土地評価3,500万円、建物評価2,500万円 とした場合、初回取引の金融機関の評価は物件価格まで遠く及ばないケースがほとんどで、この類の物件は良くて2割減の融資が最高額でしょう。(詳細は記載できませんが実際の例です。)
上記の例で見ると、15,000万円の物件に対し12,000万円まで融資、自己資金2割の3,000万円、諸費用(手数料・登記費用等)も自己資金となると概ね4,000万円程度の自己資金が必要になります。

となると、次は購入する方の状況です。
金融資産、保有不動産、属性、といったものを総合的にみて、足りない分をカバーするだけのものをお持ちかどうかで判断されます。
サラリーマン大家でも資産があれば問題ないですが、物件価格と銀行評価がそれほど乖離のない物件を選べばそれほど影響はないと思われますが、そういった物件が希少なのも事実です。

ただし、すでに取引のある金融機関の場合、お客様の取引状況によってう融資をするケースがありますが、融資が出たらすぐ購入ではなく、各金融機関の評価等を勘案して、決断することをお勧めします。

全体的に融資が厳しい状況になっていますので、これから不動産投資に参入されるサラリーマン大家は購入が厳しくなると思われます。
ただ、いつの時代でもそうですが、こういった状況を苦もなく乗り越えた方、しっかり学んで堅実に取り組まれた方のみが残ります。

以上のことから、サラリーマン大家と言う流行りものから、不動産賃貸業をしっかりとビジネスとして捉えた方のみが残りますので、経営感覚のないサラリーマン大家は淘汰されると思います。

サラリーマン大家の破綻リスク

先ほども書きましたが、破綻のリスクとすると経営感覚がないサラリーマン大家は厳しい状況になります。

【傾向として・・・】
1.利回り重視で実態を見ないで購入してしまう
→この感覚だと、「物件がなかなか買えない・・・というのと、空室が多くてもなんとかなるだろうという楽観的な感覚で購入してしまう。
但し、最近では空室が多いと金融機関からの評価も厳しいので、結局そう簡単には購入できないので、あまり問題ないと思われます。

2.物件購入することが目的になっている
→買えるならなんでも・・・とまではいきませんが、物件がどうこうよりも買うことが目的になっていると感じる方が結構いらっしゃいます。
ご自身の基準をしっかり持ち、その基準から外れたものは購入しない!と決めることが大切です。

3.購入できれば金利が高くても融資を受ける
→金利が高い金融機関や金融商品が多々ありますが、金利の低い金融機関に色々当たって、結局融資が出ないので、金利が高くても融資してくれるなら・・・という感覚になってしまう様です。
結局、金利の高い金融機関で借りた方の物件がここ最近よく売りに出ています。
このことから、最初の融資がいかに大切かよくわかりますね。
ただ、将来的に金利の低い金融機関に借り換えをするまたは借り換えできるような物件を見極めて、しっかり戦略を立てていらっしゃる方はこの限りではありませんが・・・ 

4.オーバーローンを組みたがる
→物件の評価が高かったり、個人資産をたくさんお持ちの方ならそれほど問題ないかもしれません。
しかし、資産のない方は結局キャッシュフローが悪くなり、首が回らなくなり破綻!ということになりかねません。

5.入金されたお金を見て、気持ちが大きくなってしまい、散財してしまう。
→根本的に投資に向きません。
自分の収入と支出の流れを把握して、きっちり余剰資金を作りましょう。
 
まだまだ、色々ありますが、また事例が出た際にお知らせします。



サラリーマン大家の失敗例

失敗例で多いのは、やはり融資金利の高い金融機関で借りられるだけ借りてしまうことでしょうか。
売りに出ている物件の全部事項証明書の抵当権の欄を見ると、
「まただ・・・」
と思うことがよくあります。
(金利の高い某金融機関の抵当権がついていることが結構あります。)

結局、収支が回らなくて売りに出し、キャピタルゲインも得られない、もしくはマイナスで手放すということになります。
マイナス額が小さければ、まだやり直せますね。
しかし、失敗を糧にしっかり学びに変え、再度チャレンジすることができない方は、諦めて不動産投資を辞めてしまった方がいいでしょう。
かなり本気でやらないと本当に破綻してしまいますので・・・

【失敗例として】
1.大幅のマイナスで売却する。
→この失敗は回避できます。
大幅のマイナスが出るようなら、売却せずに、空室を埋める努力をして持っていましょう。
ここでしっかり不動産賃貸業を学び、どうやったら空室が埋められるか、家賃を上げることができるか等々を考え、実行して行きましょう。
失敗から学び、成功体験を持つことで、次の物件購入の際、必ず役に立ちます。
管理会社選びも大切です。

2.業者に丸投げで何もしない。
→買っただけで不労所得が入ると思っている方がこの傾向があります。
サラリーマン大家は不動産賃貸業というビジネスをしているので、経営感覚を持って取り組まないと失敗してしまいます。
会社に置き換えても、社長が何もしないと当たり前ですが会社は潰れますよね。

3.いくつも物件を持っていて、お金に困っていない状況なので、多少空室があっても放っておく方。
→確かに今は大丈夫かもしれませんが、こういう方は将来的にその流れが常態化する可能性があります。
そうなってから慌てても後の祭りです。
今のうちにどんどん対策を練って空室を埋める努力しないと破綻リスクが高まります。

まだまだ失敗事例はあると思いますが、こちらも実際の事例が出ましたらまた記載します。

サラリーマン大家の節税対策

節税対策といってもたくさんありますので、平成29年の税制改正での注意点を記載します。
(平成30年より)

1.配偶者控除・配偶者特別控除の見直し
→所得控除額38万円の対象となる配偶者の給与収入の上限を、150万円に引き上げます(現行の配 偶者控除の対象となる配偶者の給与収入の上限は103万円)。
ただし、社会保険扶養枠は130万円(大企業は106万円)なので、これを超えると奥様がご主人の社会保険に入れなくなり、国民健康保険と国民年金になるため、扶養枠を超えるとマイナスになる可能性があります。

2.納税者本人の所得制限
→配偶者控除等の適用される納税者本人に収入制限を設けることとし、給与収入(合計所得金額)が 1,120万円(900万円)を超える場合には控除額が逓減・消失する仕組みとなりました。

給与収入 (合計所得金額)    控除額
1,120万円( 900万円) 配偶者控除38万円
1,170万円( 950万円) 配偶者控除26万円
1,220万円(1,000万円) 配偶者控除13万円
1,220万円以上(1,000万円以上)控除0円

現在のサラリーマンの給与収入が1,120万円の方は、配偶者控除を受けるためには不動産の収入を自分で取らなければいいわけです。
では、不動産所得をどのようにすればいいのか?
例えば、奥様を専従者として給料を払うか、法人化する等の検討されるといいかもしれません。

このラインギリギリの所得の方は、合計所得金額900万円を超えないように工夫したほうがいいでしょう。

3.法人税率の軽減の延長
中小企業者等についてはの年800万以下に対する金額については軽減税率が適用されます。
本則の軽減税率は19%ですが、平成24年4月1日から平成29年3月31日までの間に開始すると19%から15%に軽減税率が適用されます。
そして、上記の軽減税率が平成31年3月31日まで延長されることになりました。

ある程度の不動産所得が見込めるならば、税金面でも法人で物件を購入した方がいいでしょう。



サラリーマン大家の今後

サラリーマン大家の時代はいつまで続くの最後に記載しましたが、サラリーマン大家と言う流行りものから、不動産賃貸業をしっかりとビジネスとして捉えた方でないと大家業を続けるのは難しいでしょう。

今から始める方は、無料のセミナーに行ったり、書籍を読み込んだり、サラリーマン大家として成功されている方にお会いする等の事前準備が必要です。
人それぞれですが、セミナーまたは成功している方と会う、というように人から学ぶ人もいれば、書籍を何十〜何百冊くらい読み込んで自己判断で乗り出す人もいます。

不動産投資ジャンルだけでなく、金融から世界情勢、政治まで絡めて総合的に判断できるよう日々勉強することで破綻リスクと失敗の可能性は限りなく低くなると思います。

当然、現在成功されている方はそういった勉強が習慣になっていると思います。

結局は日々勉強ですね。

ということで、今回はサラリーマン大家の破綻リスクと失敗例についてでした。

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